土地にかかる固定資産税

印刷用ページを表示する更新日：2017年10月23日更新

土地に対する課税

（1）評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目（評価地目）

固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。地目は、宅地、田および畑（併せて農地という）鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地に分類されます。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格（評価額）および評価方法

価格（評価額）は、土地に係る主観的ないしは特殊な条件に左右されない「適正な時価」とされ、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求める方法が基本です。しかし、膨大な筆数の土地すべてを筆ごとに直接売買実例価格から評価することは実務上困難であることから、固定資産評価基準に基づき、標準地として選定した土地の価格や各路線に付した路線価に比準して各筆の価格を求める方法など、地目および価格事情に応じた評価方法を用いて評価しています。
なお、納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価の基礎となる路線価並びに標準宅地の単位地積あたりの単価がすべて公開されています。
※宅地については平成6年度の評価替えから、地価公示価格の7割をめどに均衡化・適正化を図っています。

（2）住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から特例措置が適用され、住宅用地のうち200m2までの部分（小規模住宅用地という）は課税標準額が価格の6分の1の額に、200m2を超える部分（その他の住宅用地）は課税標準額が価格の3分の1に軽減されます。

住宅用地とは？

その住宅を維持し、またはその効果を果たすために使用される一画地をいいます。したがって、賦課期日において新たに住宅の建築が予定されている土地、あるいは住宅が建築されつつある土地は住宅用地とされません。ただし、一定の要件を満たす家屋の建て替えに関しては、建築中であっても住宅用地として取り扱います。
また、住宅用地の適用範囲は、家屋床面積の10倍までとされており、併用住宅においては、これに家屋の居住部分の割合などに応じ一定の率を乗じた面積までが適用範囲となります。

（3）税負担の負担調整措置

現在、税負担の公平の観点から、負担水準（評価額に対する前年度の課税標準額の割合）の均衡化を重視することを基本的な考えとした調整措置が講じられています。
具体的には、負担水準の高い土地は税負担を引き下げたり据え置いたりする一方、負担水準が低い土地は税負担を引き上げる仕組みとなっています。
このように、負担水準のばらつきを均衡化している課程にあることから、税負担の動きと地価の動向が一致しない場合、つまり地価が下落していても負担水準が低い土地に限っては税額が上がるという場合も生じています。

税負担の調整措置の概要は次のとおりです。

商業地など（住宅用地以外の宅地や農地以外で宅地に比準した評価を行っている土地）

負担水準	課税標準額
負担水準＞70％	評価額の70％
60％≦負担水準≦70％	前年度課税標準額のまま据置
負担水準＜60％	前年度課税標準額＋評価額の5％ただし、上記額が評価額の60％を上回る場合は評価額の60％、 20％を下回る場合は評価額の20％

※評価替え年度以外において地価が下落した場合、価格の下落修正ができる特例措置があります。

一般農地（農地評価）・一般市街化区域農地（宅地並評価）

負担水準	課税標準額
負担水準≧90％	前年度課税標準額×1.025
80％≦負担水準＜90％	前年度課税標準額×1.05
70％≦負担水準＜80％	前年度課税標準額×1.075
負担水準＜70％	前年度課税標準額×1.10

※一般市街化区域農地は宅地並評価となりますが、課税標準の特例（価格の3分の1）が適用されたうえで、一般農地と同じ負担調整措置が講じられます。